用我后台私信最多的问题就是：房子跌成这样了，我该不该买？尤其是这个月，我发现不知道为什么，问我的人更多了，说什么小阳春、红六月的说法就又出来了。很多城市房价比高点现在已经打六折甚至更低了，大家觉得是不是到底了，但自己又不敢确认。
今天我确实没有办法逐一回答你是买还是不买，但我给你一套底层逻辑，就是2大于1的判断公式。今天咱们不讲大的经济周期，因为之前已经讲过了，这个可能跟经济环境没关系，跟政策周期也没关系，跟房地产调控也没有关系，因为它100年之后依然成立。你把这条四条想通了，从今以后买房这件事，你不要再问任何人。
第一条，你先搞清楚你买房到底是在消费还是在投资。我后台问我这件事的人，我第一个都是这么问你：你是投资还是消费？大多数人从来没有认真分析过这两个概念，觉得我买了自己住，当然是消费。
可事实上，很多人嘴上说的是消费，本质上还是投资。区别标准非常简单，也非常残酷：你能不能全款买下这套房子，然后哪怕它明天价值归零，一分钱都不值了，你的生活质量依然不受影响，你依然是财务自由的状态。
如果能，恭喜你，这对你来说是纯消费，想买你就买，靠心情就行，不需要考虑涨跌，说白了就跟买一块表、买个包一样。可你要是达不到这个标准，对不起，不管你说你是自住还是改善，在你的财务层面上，它就是一笔投资，你真的必须用投资的逻辑去重新审视它，因为它的涨跌直接决定了你未来10年的家庭财务状况。
当然我知道，自己的房子带来的体验是租房替代不了的，那种安全感、归属感是真实的。可真实不代表免费，它有价格标签，而且是非常昂贵的价格标签。换句话说，当你的资产撑不起你把它当成消费品的时候，你这份体验的本质太奢侈了。奢侈品可以追求，但你得先承认它是奢侈品。
第二条，如果确定了这是一笔投资，那你判断要不要投，只需要一个工具：机会成本。这四个字是整套公式里最核心的部分。房子是有真实价值的，它的价值不是你沙盘上的画图，也不是售楼处的某个故事给你讲的。它是一个非常具体的数字：租金。
你买这套房子自住，它每年帮你省下多少租金，就是它创造的现金流；你买一套房子出租，每年你收到的租金就是它的投资回报率。所以房子唯一真实实打实的回报率计算方式，就是租金除以房价。
比如一套房子100万，每年租金2万，你的回报率就是2%。你算完这个数，接下来就是一件事：你比一比这个投资回报率的大小。你手上这笔钱不买房，有没有更高回报率的去处？
要是你说我只会存银行定期，现在利率不到1.5%，低于房租的回报率，那这套房对你来说也可以考虑考虑，因为你的钱闲着，反正你觉得也没有更好的归宿。可是你要说我能配置一些稳健的固收产品，年化能到3%甚至4%，比租金回报率高，那你的答案就很清楚了：不买，拿钱去做回报率更高的事。这个逻辑为什么强大？
因为它把一个你永远判断不了的复杂问题——房价未来会涨还是会跌——转化成了一个你此刻就能想清楚的非常简单的问题：两个数字大小比一下，3和4谁大，2和5谁大。
你不需要动经济周期，不需要看人口曲线，不需要听任何专家的涨跌预测。所以与其在不确定性里赌博，不如退回到最简单的数字，2大于1，3大于2。越简单越清晰，越经得起时间的碾压。
第三条，我知道很多人不愿意听，但确实最关键：永远不要负债买你无法确定未来价值的资产。我知道这句话放在中国房地产的语境里听起来像是天方夜谭，因为我后台很多朋友私信问我，老孙，我太喜欢那套四代住宅、五代住宅了，现在房子真的很漂亮，我要不要贷款够一够？
过去20年，90%以上的购房者都是贷款买房。但是我们回过头来看，那些贷款买房的人之所以没出事，不是因为负债买房这个行为安全，是因为房价年年在涨，把风险全对冲掉了，甚至你的杠杆还会给你带来更高的收益。水涨船高的时候，你看不见水底的石头；等水退了之后，每一块石头都能把你的船底撞穿。
贷款是人类历史上最伟大的金融工具，企业可以靠一笔贷款起死回生，贫寒的学生可以靠一笔贷款走进大学改变命运。但这些场景都有个前提：借钱的人拿到钱之后是去创造增量价值的。你拿贷款做一个确定性高的项目，用项目的利润去还本付息，这才是杠杆该有的使用方式。你对这个资产的未来价值有多少控制力？
你既不能判断它的涨，也不能阻止它的跌，你唯一能确定的就是每个月你必须还那笔月供。这个确定的支出加上不确定的资产价值，顺的时候叫财富加速器，20年前买房的人现在都赚了。可是各位，这个真的是当时的人眼光好吗？
我不信。我相信极少数人可能看到了大的趋势，但更多人只是踩在了那个风口上。难道21年买房的人眼光就一定很差？也不一定，各行各业的大佬照样都看不清楚。逆风的时候，杠杆就是家庭财富的绞肉机。我见过太多人因为高杠杆买房，买完以后进退两难，身家腰斩。这不是运气不好，是用错误的工具做了错误的事。
第四条，如果你听完了前三条，还是想不清楚自己该不该买，那答案其实已经有了：不买。巴菲特说过一句话，我也用了无数次，但真正做到的人不到1%：不懂不投。
就这四个字，听着简单，做到极难。因为人天生害怕错过，你怕别人买了你没买，万一这房子涨起来，你踏空了怎么办？你怕要是再不上车，以后就上不了了怎么办？各位你好好想想，这种焦虑是不是和你当年股市6000点时那些冲进去的人的心态一模一样？
恐惧错过带来的冲动性决策，在投资里杀伤力远远大于错过本身。你买错一套房对你人生的摧毁力度，比你晚买三年大10倍不止。想不清楚，咱等一等行不行？天又不会塌，市场会给你下一次机会的，但你的本金要是亏完了，你真的就没有下一次了。
所以我为什么说这套公式比任何具体的建议都值钱？因为它能把你从永远在追问别人的状态里解放出来。你不需要每年问一次我要不要卖房，不用盯着所谓的专家等一个答案，不需要在无数条互相矛盾的信息里把自己搞得焦头烂额。你只需要问自己4个问题：这是消费还是投资？回报率比得过其他方案吗？我需要借钱吗？
我想清楚了吗？4个问题回答完，结论你自己判断。房子这件事，说到底，和其他所有重大决策一样，真正让你犯错的从来不是信息不够多，是你在不确定的时候，被情绪推着，做了一个确定性的动作。能在不确定中保持不动，是普通人最稀缺、最值钱的能力。
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